부동산담보대출과 주택담보대출
부동산담보대출은 집뿐 아니라 상가·토지·오피스텔·공장 같은 부동산을 담보로 하는 대출을 모두 말합니다. 그중 주택을 담보로 하는 것이 주택담보대출이고, 이 사이트에서 다루는 LTV·금액 상한·전입 의무는 대부분 주택에 붙는 규제입니다.
| 담보 | 규제 | 알아둘 점 |
|---|---|---|
| 아파트·빌라·단독주택 | 주택담보대출 규제 전부(LTV·금액 상한·전입·스트레스 DSR) | 수도권·규제지역은 6억·4억·2억 상한 |
| 주거용 오피스텔 | 수도권·규제지역 스트레스 금리 3.0%는 주택과 같이 적용 | 온라인 갈아타기 대상 · 장기주택저당차입금 소득공제는 대상 아님 |
| 상가·토지 등 | 주택구입 목적 6억 상한·전입 의무 같은 주택 규제는 붙지 않음 | 비주택 담보로 금융회사 기준에 따라 따로 심사 |
| 주택매매·임대사업자의 수도권·규제지역 주택 | LTV 0% (2026년 8월 31일부터 신축 비아파트 매입 등 일부 예외) | 개인 주택담보대출과 다른 기준 |
LTV는 앞 순서 대출을 모두 더해 봅니다
금융회사는 LTV를 (새 대출 + 앞 순서 대출 + 세입자 보증금과 소액임차보증금) ÷ 담보가치로 계산합니다. 같은 부동산에 이미 근저당이 잡혀 있으면 그 금액(설정액)만큼 남은 한도가 줄어듭니다. 이 방식은 은행과 저축은행이 같습니다.
LTV를 피하려고 담보대출 대신 신용대출로 돌려 받는 것으로 보이면, 금융회사는 그 신용대출도 담보대출 금액에 더해 계산합니다.
담보가치는 어떻게 정하나
| 방법 | 주로 쓰는 곳 |
|---|---|
| KB부동산 시세의 일반평균가 | 시세가 나오는 아파트·일부 빌라 |
| 한국부동산원 층별·호별 지수로 산정한 가격 | 아파트 |
| 감정평가법인의 감정평가액 | 단독주택·다가구·빌라·50세대 미만 아파트·상가·토지 |
| 국세청 기준시가 | 보조 수단 |
부동산담보대출 받기 전 확인할 것
- 등기사항전부증명서에서 앞 순서 근저당, 압류, 가처분이 있는지
- 세입자 보증금이 얼마인지(한도에서 빠짐)
- 감정평가 수수료를 누가 내는지
- 빌리는 목적이 주택 구입인지, 생활안정자금인지, 사업자금인지 — 목적에 따라 적용 규제가 다릅니다
집을 담보로 하는 경우의 비율과 상한은 주택담보대출 한도, 이미 대출이 있는 집에 더 빌리는 경우는 후순위대출에 정리했습니다.
2026년 10월 기준으로 정리한 내용입니다. 조건은 예고 없이 바뀔 수 있으니 신청 전 해당 기관에서 다시 확인하세요.